Pojęcie „patodeweloperka” mocno już wgryzło się w publiczną debatę. Niewątpliwie szereg publikacji i dyskusji poświęconych sposobom działania branży deweloperskiej, zrobiło jej zły PR. Ten wizerunkowy problem branży potwierdzają też badania. Z Monitoringu Nastrojów Klientów Nieruchomości (MNKN) realizowanych przez portal Otodom wynika, że wśród respondentów pozytywnie działalność firm deweloperskich ocenia co szósty pytany, podczas gdy ocenę negatywną wystawia branży co trzeci badany Polak.
Deweloperom zarzuca się najczęściej budowanie inwestycji z bardzo małymi metrażami, wykorzystywanie każdego centymetra gruntu, co przekłada się na kreowanie zbyt gęstej zabudowy, niedobór zieleni i miejsc na usługi wokół inwestycji. Wpływ mają też problemy rynku najmu, ciągnie się też za branżą przypisywane jej zjawisko flipping-u. Choć problemy wizerunkowe niewątpliwie rzutują także na uczciwych, rzetelnych i trzymających standardy deweloperów, nie są jednak dziś największą bolączką, z którą zmaga się branża.
Mimo wojny, ceny w górę
Inwestor, który potrzebuje zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, i tak musi kupować. Dowodem silnego popytu jest nieustanny wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach – z danych NBP wynika, że w ciągu ostatniej dekady cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła dwukrotnie, osiągając w największych 7 polskich aglomeracjach poziom 14,4 tys. zł za metr kwadratowy.
Sytuacja w mieszkaniówce nie mówi jednak o branży wszystkiego. Bo widać w niej wyraźne ochłodzenie nastrojów. W ostatnich latach wyraźnie zmniejszył się udział kupujących z myślą o wynajmie lub odsprzedaży z zyskiem – przy obecnym poziomie stóp procentowych rynek mieszkaniowy jest bowiem mało kuszącą opcją lokowania kapitału.
Ostatnio istotny wpływ na rynek miał wybuch wojny irańskiej, który zatrzymał cykl obniżek stóp procentowych. „Wojna w Iranie wybuchła w momencie, gdy rynek mieszkaniowy zaczynał odzyskiwać energię po okresie wysokich stóp procentowych i słabej dostępności kredytu” – czytamy w raporcie PKO Banku Polskiego.
Zdaniem analityków banku, w wyniku wojny irańskiej rynek budowlany stał się mniej przewidywalny. Najsilniej i najszybciej wzrosły ceny tworzyw sztucznych, produkowanych na bazie wyrobów ropopochodnych. Wzrost ich cen skutkował wzrostem cen wyrobów z tworzyw sztucznych, a budownictwo jest odbiorcą ok. 25 procent produkcji tej branży. Na ceny, a tym samym koszty materiałów, wpłynęły również w tym okresie wyższe ceny logistyki.
Niemniej, co ciekawe konflikt w Iranie, nie wpłynął znacząco na samych kupujących – ci zadziałali inaczej niż w przypadku wybuchu wojny w Ukrainie w 2022. Tym razem przyśpieszyli część swoich decyzji zakupowych, bo najprawdopodobniej zdecydował u nich strach przed wzrostem cen. Wielu potencjalnych kredytobiorców mogło dojść do wniosku, że lepiej kupić mieszkanie kilka miesięcy wcześniej niż kilka miesięcy za późno.
Ale nastroje niepewności pozostały – każde zakłócenie w transporcie morskim, wzrost stawek frachtu czy wydłużenie czasu dostaw podnosi koszt końcowy realizowanej budowy deweloperskiej. A tworzywa sztuczne, z których korzystają deweloperzy, takie choćby jak granulaty, półprodukty czy dodatki chemiczne są produktem globalnym, „podróżują” po kontynentach i mogą wpływać na skoki cenowe. To buduje nastrój niepewności.
Niepewność i schłodzenie nastrojów – od hoteli po biura
Niepewność u deweloperów wzbudzają też rosnące koszty energii, problemy z dostępnością pracowników oraz trudność w przewidywaniu popytu w perspektywie najbliższych lat w związku z trudną sytuacją geopolityczną na świecie. Zdaniem ekspertów, coraz częściej o losie inwestycji decyduje dziś kalkulacja ryzyka. Inwestorzy są coraz ostrożniejsi. W efekcie deweloperzy coraz częściej koncentrują się na projektach mniejszych i w najlepszych lokalizacjach, które zapewniają im większą pewność sprzedaży. Najwyraźniej schłodzenie widać na rynku magazynowym i biurowym.
W czasie pandemii deweloperzy magazynowi zlecali budowy często w celach spekulacyjnych. Dziś widać tego efekty. „Na koniec 2025 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły 36,1 mln m², z czego niemal 7,2 mln m² przypadało na największy rynek – Mazowsze z Warszawą. Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na pięciu dominujących rynkach wzrosły rok do roku o nieco ponad 1,5 mln m², co oznacza wynik wyraźnie niższy od średniej z lat 2021–2024, wynoszącej 2,48 mln m²” – czytamy w jednym z raportów Biura Analiz Nieruchomości Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO Banku Polskiego.
Na rynku biurowym wyzwaniem jest zmiana modelu pracy w kierunku pracy zdalnej oraz większa selektywność najemców. Mówi się też długofalowo o wpływie AI na ten rynek. Sztuczna inteligencja w perspektywie kilku lat zautomatyzuje proste czynności biurowe, co nie wróży powrotu pracowników do biur.
Spodziewana tzw. nowa podaż nieruchomości biurowych w całym 2026 to około 190 tys. m², a w przyszłym roku już jedynie ok. 140 tys. m². Przy obecnych trendach wyłączania budynków z użytku może to spowodować dalszą erozję zasobów biurowych. Zdaniem ekspertów PKO Banku Polskiego nie wykluczone jest, że zasoby biurowe osiągnęły swoje historyczne maksimum w drugim kwartale ubiegłego roku.
Zatem ten rynek czekają zarówno spadki inwestycji, jak i wzrost liczby pustostanów. Z kolei w sektorze hotelowym i turystycznym, według danych Kompasu Inwestycji, wartość przedsięwzięć wstrzymanych przeważa nad tymi nowymi już… dwukrotnie, podczas gdy kilka lat temu te proporcje były znacznie bardziej zrównoważone.
Ostrożność deweloperów widać także w zakupach gruntów. W 2025 pod projekty mieszkaniowe grunty nabyło 46% deweloperów – mniej niż w poprzednich trzech latach (49% w 2024, 51% w 2023, 53% w 2022). Znów tu istotne znaczenie odgrywa niepewność związana z dużą nadpodażą mieszkań w 2025, która była skutkiem załamania sprzedaży mieszkań w 2024. To co jednak cieszy branżę to fakt, że ograniczenia w zakupach ziemi nie są tak bardzo widoczne w dużych spółkach. Te mają zapasy zwykle na 3-4 lata.
Podejście ostrożne, ale fundamenty stabilne
Mimo dużej ostrożności i niepewności w branży, widać jednak, że stała się ona wyrazem stabilności rynku, na którym cały czas można nieźle zarabiać.
Polski rynek jest w zdecydowanej większości w rękach polskich, co zwiększa odporność sektora na wahania koniunktury. Lokalne firmy częściej koncentrują się na stopniowym powiększaniu banku ziemi, reinwestowaniu zysków i utrzymywaniu płynności, co działa stabilizująco na podaż. W przeciwieństwie do Europy Zachodniej, gdzie dominują międzynarodowe grupy kapitałowe nastawienie na szybki zyski i „exit”, w Polsce dominują firmy rodzinne rozwijane stopniowo przez dekady, które nie zachowują się nerwowo. Co więcej, latami budują kapitał ziemi i swoje lokalne know-how – umieją więc też szybko dostosowywać do nowych regulacji.
Według Biura Informacji Kredytowej w maju tego roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła ponownie ponad 13 mld zł. Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego osiągnęła 505,5 tys. zł. zł, co jest historycznie najwyższą wartością.
Inwestycje, modna Polska, niedobór mieszkań
Co dziś daje branży nadzieję? Jeśli chodzi o branżę magazynową, fakt, że Polska dzięki dużym inwestycjom infrastrukturalnym, może zwiększać swoją rolę jako europejskiego hubu transportowego. Na koniec 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w przeliczeniu na mieszkańca były bliskie 1 m². Dla porównania, na wiodącym w Europie rynku niemieckim wskaźnik ten wynosi nieco ponad 1,2 m² na osobę. Przed pandemią zasoby w Polsce stanowiły mniej niż 50% poziomu notowanego w Niemczech, co pokazuje skalę jaką nadrobiliśmy w ostatnich latach. Mimo dynamicznego wzrostu Polska wciąż pozostaje poniżej najbardziej nasyconych rynków europejskich. To pokazuje, że „sufit” w tej części branży być może jednak nie został jeszcze osiągnięty.
Branża hotelowa mówi z kolei o boomie turystycznym w Europie na nieodkrytą i dynamicznie rozwijającą się Polskę. Nawet w branży biurowej nie jest tak fatalnie – na wzrosty cen czynszów można liczyć w dużych miastach, w Warszawie widać je wyraźnie. Mieszkaniówka liczy na postępującą migrację mieszkańców do miast, widać w niej też nieustannie rosnące zakupy lokali dokonywane przez cudzoziemców. Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, w 2025 r. cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 17,7 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. więcej niż rok wcześniej. W ciągu ostatnich 10 lat liczba takich transakcji wzrosła aż pięciokrotnie.
Gdy spojrzymy na zmiany cen ziemi netto pod budownictwo wielorodzinne, to także widzimy, że tendencja wzrostu cen – choć zwolniła – nadal ma się dobrze. Deweloperzy cały czas pamiętają o utrzymywaniu banków ziemi – przykładowo grupa Archicom w 2025 zakupiła grunty o wartości ok. 480 mln zł, grupa Echo Investment utrzymuje bank ziemi, który zabezpiecza jej działalność na ok. 3-5 lat, zaś grupa kapitałowa Atal przeznaczyła na zakupy nowych gruntów w ub. roku – 124,3 mln zł.
Nowe przepisy nie takie straszne
Nic też nie wskazuje na to, aby deweloperzy nie przeszli suchą nogą po szykujących się nowych regulacjach. Szykowana nowelizacja ustawy deweloperskiej ma odebrać deweloperom wiele możliwości, z których korzystali od lat. Chodzi m.in. o zablokowanie deweloperom możliwości dowolnego odstąpienia od umowy i podnoszenia cen oraz uniemożliwienie im szybkiego zamykania spółek po zakończeniu inwestycji.
Projekt np. zawęża możliwość odstąpienia od umowy tylko do dwóch sytuacji, gdy nabywca nie płaci pomimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem na uregulowanie należności i do drugiej, gdy nabywca nie stawia się na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego. Rozszerzeniu mają też ulec obowiązki informacyjne dewelopera. Na stronach internetowych inwestycji trzeba będzie publikować rzuty lokali z wymiarami pomieszczeń.
Czy te zmiany wyhamują wzrost cen? Mówiono już o efekcie wyhamowania zapowiadając wprowadzenie obowiązku informowania o cenach mieszkań na stronach internetowych deweloperów oraz ujawnieniu realnych cen transakcyjnych.
Ceny transakcyjne są już publikowane np. na takich portalach jak deweloperuch.pl, a ceny – choć wolniej – nadal rosną. Może większy wpływ na rynek będą miały regulacje w obszarze planowania przestrzennego, bo zmniejszą dostępność gruntów pod zabudowę czy przepisy z tzw. Ustawy Schronowej, co przełożyć się może na wzrosty kosztów budowy nowych mieszkań.
Ale warto mieć na uwadze, że branża deweloperska budowała swoją siłę przed dekady. I zbudowała – nie wirtualną, a realną siłę. Udział polskich firm w branży deweloperskiej stanowi dziś ¾ rynku. Deweloperzy planują swoje działania z kilkuletnim wyprzedzeniem, co pokazało już załamanie na rynku kredytów dwa lata temu. O spektakularnych bankructwach deweloperów nikt nie słyszy.