Sercem polskiego budownictwa pozostaje sektor mieszkaniowy, który po zapaści kredytowej wszedł w fazę umiarkowanego ożywienia. Analitycy PKO Banku Polskiego zwracają uwagę, że po zahamowaniu sprzedaży mieszkań deweloperskich w 2024 i pierwszej połowie 2025 r., w drugiej połowie roku nastąpiła wyraźna zmiana trendu.
– Po zahamowaniu sprzedaży mieszkań deweloperskich w I poł. 2025 w II poł. nastąpiła zmiana trendu. Siedem obniżek stóp procentowych NBP w okresie maj 2025–marzec 2026 poprawiło zdolność kredytową i ożywiło popyt kredytowy na mieszkania, głównie na własne potrzeby – podkreśla Agnieszka Grabowiecka‑Łaszek, analityczka sektorowa Biura Analiz Nieruchomości PKO Banku Polskiego.
Obecny rynek jest w dużej mierze rynkiem kupującego – duża oferta mieszkań, zwłaszcza w największych aglomeracjach, daje realne pole do negocjacji cen i warunków. To efekt zarówno ostrożności popytu z ostatnich lat, jak i opóźnienia, z jakim reagują na zmiany cyklu inwestycje deweloperskie. Według danych branżowych czas wyprzedaży oferty w niektórych miastach średnich przekracza dwa lata, a w słabszych lokalizacjach jest jeszcze dłuższy.
Wojna na Bliskim Wschodzie ma poważne konsekwencje makroekonomiczne, prowadząc do zjawiska stagflacji — niebezpiecznego połączenia wysokiej inflacji i spowolnienia gospodarczego. Gdy jeszcze kilka tygodni temu można było liczyć na stopniową poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym dzięki kontynuacji obniżek stóp procentowych, wybuch wojny położył kres tym oczekiwaniom. W warunkach stagflacji priorytetem pozostaje stabilność cen, co oznacza, że oczekiwane przez branżę budowlaną obniżki stóp mogą zostać odłożone na bliżej nieokreśloną przyszłość. To z kolei przekłada się na utrzymanie wysokich kosztów kredytu, a więc i ograniczony popyt na nowe inwestycje mieszkaniowe.
Pod powierzchnią pozornego komfortu kupujących rodzi się jednak nowe ryzyko – luki podażowej. Droższe materiały, wysoki koszt finansowania i słabszy popyt prowadzą do wstrzymywania nowych projektów. Deweloperzy ograniczają aktywność, inwestorzy stają się bardziej ostrożni, a firmy wykonawcze coraz częściej mierzą się z brakiem zleceń i pogarszającą się płynnością finansową.
– Naturalną, widoczną już reakcją deweloperów chcących utrzymać rentowność produkcji będzie dalsza redukcja produkcji w toku (mniej rozpoczętych nowych projektów w 2025 r.), co ograniczy przyszłą produkcję mieszkań i ukształtuje nowy, niższy punkt równowagi rynkowej – zauważa ekspertka.
To właśnie dziś podejmowane decyzje projektowe zaważą na tym, czy w latach 2027–2028 rynek nie stanie przed klasyczną mieszanką: rosnących dochodów gospodarstw domowych, łatwiejszego kredytu i ograniczonej podaży, co z reguły kończy się kolejną falą dynamicznych podwyżek cen. Tym bardziej, że w przypadku normalizacji sytuacji na rynkach surowcowych, gdy inflacja opadnie, władze monetarne mogą chcieć wesprzeć sferę realną gospodarki mocniejszymi cięciami stóp niż gdyby wojennego szoku nie było.
Inwestorzy „na pauzie”: rynek najmu rośnie, ale z hamulcem regulacyjnym
Jednym z najbardziej widocznych przeobrażeń ostatnich lat na polskim rynku mieszkaniowym jest wycofanie się z rynku tzw. klienta inwestycyjnego kupującego mieszkania „na wynajem” lub z myślą o odsprzedaży.
– Inwestycyjny, drugi silnik popytu pozostaje słaby. Niska rentowność najmu, duża niepewność regulacyjna związana z wynajmem krótkoterminowym, licznymi inicjatywami dotyczącymi opodatkowania kolejnych mieszkań czy wprowadzenia podatku katastralnego wstrzymują tak inwestorów instytucjonalnych, jak też indywidualnych – zauważa Agnieszka Grabowiecka‑Łaszek.
Ten obraz potwierdza Wojciech Matysiak, dyrektor Biura Analiz Nieruchomości PKO Banku Polskiego. Zwraca on uwagę, że choć w Polsce zakupy inwestycyjne mają duży udział gotówki, to właśnie ten segment jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału.
– Pomimo dużego udziału gotówki w zakupach inwestycyjnych warto zaznaczyć, że to właśnie popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału. Wzrost stóp procentowych prowadzi bowiem do spadku relatywnej atrakcyjności najmu, podczas gdy relacja czynszów do cen mieszkań w krótkim okresie pozostaje stabilna – tłumaczy.
Wyższe stopy procentowe sprawiły, że bezpieczne instrumenty finansowe – depozyty, obligacje skarbowe – zaczęły oferować stopy zwrotu porównywalne z rentownością najmu, ale przy zdecydowanie niższym ryzyku i zaangażowaniu. W tym samym czasie na przychodowość nieruchomości zaczęły oddziaływać rosnące koszty remontów, usług serwisowych i mediów.
Dodatkowym czynnikiem zniechęcającym inwestorów jest niepewność regulacyjna.
– Hamulcem rozwoju rynku najmu oraz jedną z przyczyn wstrzemięźliwości inwestorów jest niepewność regulacyjna. Potencjalne wprowadzenie podatku katastralnego zadziała negatywnie na stopy zwrotu osiągane przez inwestora i już sama dyskusja na ten temat generuje podwyższoną wycenę ryzyka dla długoterminowej inwestycji w mieszkanie – podkreśla Matysiak.
Z drugiej strony, długofalowe trendy demograficzne i społeczne – migracje do dużych miast, wydłużony okres edukacji, późniejsze zakładanie rodzin – sprzyjają stopniowemu rozwojowi rynku najmu.
– Zmiany demograficzne, których jesteśmy świadkami już od co najmniej dwóch dekad, sprzyjają rozwojowi rynku najmu. Rozwój ten jednak jest stopniowy, choć niewykluczone, że wraz z coraz większym zainteresowaniem cudzoziemców polskim rynkiem pracy nasili się w najbliższych latach. Może to owocować dalszym umiarkowanym rozwojem najmu instytucjonalnego – prognozuje ekspert PKO Banku Polskiego.
Analityk wskazuje też warunki, których spełnienie może zwiastować powrót inwestorów na rynek mieszkań:
– Pierwszym symptomem powrotu inwestorów będzie sytuacja, w której realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów spadnie w okolice zera lub poniżej, a rynek zacznie oczekiwać długiej stabilizacji polityki pieniężnej. Obecnie nie widać jednak perspektyw szybkiego powrotu popytu inwestycyjnego na rynek mieszkaniowy, w szczególności odległe wydają się możliwości powtórki z lat 2020–2021, kiedy splot szczególnie korzystnych warunków makroekonomicznych sprzyjał napływowi kapitału.
Demografia: coraz większe zróżnicowanie regionalne
Drugą, obok stóp procentowych i kosztów, siłą kształtującą przyszłość budownictwa mieszkaniowego jest demografia. Polska wchodzi w okres trwałego spadku liczby ludności, ale proces ten rozkłada się bardzo nierówno – duże aglomeracje rosną lub stabilizują się, podczas gdy wiele mniejszych ośrodków traci mieszkańców.
– Wzmocnienie sygnalizowanych od kilku lat wyzwań demograficznych dla rynku mieszkaniowego oznacza dla inwestorów konieczność większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji lokalizacyjnych, szczególnie w mniejszych ośrodkach, z pogarszającą się demografią i płytkim rynkiem mieszkaniowym. Lokalizacje w dużych aglomeracjach i ich otoczeniu pozostaną atrakcyjne, będą też generowały popyt restytucyjny dotyczący zdekapitalizowanych zasobów mieszkaniowych – zauważa Agnieszka Grabowiecka-Łaszek.
W obliczu zmian demograficznych rynek nieruchomości mieszkaniowych coraz mniej przypomina jednolitą powierzchnię, a coraz bardziej mozaikę złożoną z wielu drobnych, nie do końca przystających do siebie elementów. Z pozoru tworzą one jedną całość – bazują na tych samych czynnikach makroekonomicznych, podlegają tym samym regulacjom, reagują na te same komunikaty banków centralnych. A jednak pod tą wspólną warstwą kryją się głębokie różnice – inne uwarunkowania demograficzne, inne oczekiwania mieszkańców, inna struktura popytu i inna wrażliwość inwestorów na ryzyko.
Ten sam impuls makroekonomiczny – wzrost dochodów, obniżka stóp procentowych, program wsparcia – w rzeczywistości rozchodzi się po rynku jak fala, która w różnych miejscach przybiera zupełnie odmienne kształty. W centrum metropolii może wzmocnić popyt na najem, podnieść czynsze i zwiększyć presję na najlepsze lokalizacje, gdzie liczy się przede wszystkim dostęp do pracy i usług. Na przedmieściach ta sama fala napędzi popyt na większe mieszkania i domy, w których można pogodzić pracę zdalną z życiem rodzinnym. Na peryferyjnej wsi zaś zaniknie, rozbijając się o bariery demograficzne.
Trendy demograficzne przekładają się bezpośrednio na strategie deweloperów i firm budowlanych: projekty w dużych miastach i w ich strefach podmiejskich mają znacznie lepsze perspektywy sprzedażowe, podczas gdy inwestycje w miastach kurczących się demograficznie obarczone są rosnącym ryzykiem długiego okresu komercjalizacji lub konieczności obniżania cen.
Prognozy demograficzne uchodzą za jedne z najbardziej stabilnych w naukach społecznych, ponieważ liczba przyszłych rodziców jest w dużej mierze znana już dziś. Historia pokazuje jednak, że także w tej dziedzinie zdarzają się poważne błędy. Najczęściej wynikają one z niedoszacowania migracji lub z nieoczekiwanych zmian społecznych wpływających na dzietność. Dobrym przy-kładem jest Hiszpania.
Na początku lat 2010. prognozy krajowego urzędu statystycznego zakładały spadek liczby ludności w kolejnej dekadzie, głównie ze względu na bardzo niską dzietność i starzenie się społeczeństwa. W rzeczywistości populacja wzrosła – z ok. 46,6 mln w 2013 do blisko 48,6 mln w 2023 r. Decydującą rolę odegrała imigracja, która w wielu latach w pełni kompensowała ujemny przyrost naturalny. Podobny mechanizm wystąpił w Niemczech. W latach 90. przewidywano, że kraj zacznie szybko tracić ludność już na początku XXI wieku. Tymczasem populacja Niemiec wzrosła z ok. 79 mln w 1990 r. do ponad 84 mln obecnie.
Z tej perspektywy również obecne prognozy demograficzne GUS dla Polski – wskazujące na znaczący spadek liczby ludności w kolejnych dekadach – mogą okazać się nietrafione. W przypadku dynamicznego rozwoju gospodarczego kraju Polska może stać się coraz silniejszym kierunkiem migracji zarobkowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Na trajektorię demograficzną mogą wpłynąć także czynniki geopolityczne (np. migracje wynikające z konfliktów lub zmian politycznych w regionie) czy zmiany polityki migracyjnej Unii Europejskiej. W efekcie rzeczywista liczba ludności Polski w przyszłości może odbiegać od dzisiejszych prognoz w znacznie większym stopniu niż często zakłada się w bieżącej debacie publicznej.
Energia, usługi, regulacje – trzy główne źródła kosztów dla wykonawców
Pierwszym i najbardziej bezpośrednim kanałem oddziaływania wojny na Bliskim Wschodzie na koszty firm budowlanych są ceny energii oraz wzrost cen tworzyw sztucznych, produkowanych w dużej mierze na bazie ropy naftowej. Warto jednak zauważyć, że wojna działa jak katalizator problemów, które w branży budowlanej narastały już wcześniej. Struktura kosztów tego sektora opiera się dziś na trzech głównych filarach – poza cenami energii, są to ceny usług oraz koszty regulacji.
Każdy z nich w ostatnich latach był źródłem silnej presji wzrostowej. Relatywnie wysokie ceny energii elektrycznej w Polsce sprawiają, że krajowa produkcja materiałów budowlanych, takich jak cement czy ceramika, jest droższa niż w wielu innych krajach. To oznacza, że nawet lokalne łańcuchy dostaw nie chronią przed presją kosztową. Kolejne podwyżki płacy minimalnej istotnie podniosły koszty prowadzenia działalności gospodarczej, które przełożyły się bezpośrednio na ceny usług wykonawczych.
Z kolei nowe wymogi efektywności energetycznej, wdrażane w ramach unijnej dyrektywy budynkowej, będą wymagały od branży zarówno zmiany technologii, jak i ponoszenia wyższych kosztów inwestycyjnych. Analizy wskazują, że w nadchodzących latach wszystkie nowe budynki w UE mają zmierzać w kierunku standardu zeroemisyjnego, a w przypadku budynków mieszkalnych do 2030 r. powinno nastąpić zmniejszenie średniego zużycia energii pierwotnej o co najmniej 16 proc.
Ekspertka nie ma wątpliwości, że odbije się to również na cenach mieszkań:
– Rok 2026 nadal będzie rynkiem kupującego, duża oferta mieszkań daje jak dotąd możliwość negocjacji ceny. Jednak wdrażanie nowych warunków technicznych, ustawy schronowej czy dyrektywy budynkowej będzie tworzyć presję kosztową na wzrost cen nowych mieszkań.
Z punktu widzenia inwestorów i wykonawców oznacza to konieczność przyspieszonej adaptacji – od zmiany projektów, przez szkolenie kadr, po budowę nowych łańcuchów dostaw dla bardziej zaawansowanych technologii budowlanych.
Poza mieszkaniówką: infrastruktura i energia jako główne motory
Choć to rynek mieszkań przyciąga najwięcej uwagi opinii publicznej, to dla branży budowlanej równie ważne są projekty infrastrukturalne i energetyczne. To one mają, zdaniem wielu analiz, stać się głównym motorem wzrostu w drugiej połowie dekady. Raporty wskazują, że w latach 2025–2028 nakłady na infrastrukturę transportową (drogi, kolej, logistyka) oraz na transformację energetyczną (OZE, sieci przesyłowe, magazyny energii) będą rosły szybciej niż przeciętna dla całej branży.
Część tych projektów będzie finansowana z odblokowanych środków europejskich, w tym z Krajowego Planu Odbudowy i kolejnej perspektywy budżetowej UE. To dobra wiadomość dla firm wyspecjalizowanych w dużych kontraktach inżynieryjnych, ale także wyzwanie – wymagające większej organizacji, zdolności do konsorcjów i zarządzania ryzykiem finansowym, zwłaszcza w doświadczonej turbulentnymi zmianami kosztów branży budowlanej.
Dla sektora materiałowego, np. cementowego, oznacza to zapotrzebowanie na znaczące wolumeny produkcji. Jedne z prognoz wskazują, że produkcja cementu w Polsce może wzrosnąć o około 5 proc. w 2025 r., wspierana przez inwestycje infrastrukturalne i środki z KPO.
Branża budowlana na progu transformacji
Łącząc dane makroekonomiczne i opinie ekspertów, obraz polskiej branży budowlanej na lata 2026–2028 rysuje się jasno: to sektor, który wychodzi z fazy spowolnienia i wchodzi na ścieżkę wzrostu, ale będzie to wzrost inny niż w poprzedniej dekadzie.
Po stronie popytu mieszkaniówka coraz wyraźniej dzieli się na segment zakupów na własne potrzeby – napędzany poprawą zdolności kredytowej – oraz znacznie słabszy niż w przeszłości segment inwestycyjny, hamowany przez koszt kapitału i niepewność regulacyjną. Demografia premiuje duże aglomeracje kosztem mniejszych ośrodków, co wymusza na inwestorach dużo większą dyscyplinę lokalizacyjną i akceptację rosnącego zróżnicowania regionalnego.
Po stronie podaży firmy budowlane mierzą się z rosnącymi kosztami materiałów i pracy, niedoborem kadr oraz coraz ostrzejszymi wymogami dotyczącymi efektywności energetycznej i śladu węglowego. Jednocześnie rośnie znaczenie dużych projektów infrastrukturalnych i energetycznych, które zapewnią portfel zleceń, ale podniosą poprzeczkę organizacyjną i finansową.
W takich warunkach o sukcesie będą decydować nie tylko ceny ofertowe i szybkość realizacji, lecz także zdolność do zarządzania ryzykiem – kosztowym, regulacyjnym i demograficznym. Dla jednych firm nadchodzące lata mogą być okresem konsolidacji i trudnych decyzji, dla innych – szansą na skokowy awans w łańcuchu wartości. Pewne jest jedno: polska branża budowlana nadal będzie jednym z kluczowych sektorów gospodarki, ale będzie musiała budować inaczej niż dotąd.